Bokföring i ett fastighetsbolag 2026: köpet, avskrivningarna, hyran och skatten

Avskrivningar: byggnad, mark och markanläggningar

Byggnaden skrivs av, marken skrivs inte av. Procentsatserna vid beskattningen står i Skatteverkets allmänna råd.

I bokföringen

• Ett bolag som följer K2 får bestämma byggnadens nyttjandeperiod efter Skatteverkets procentsatser. Då blir avskrivningen densamma i bokföringen och vid beskattningen.
• I K2 skrivs en byggnad alltid av tills det redovisade värdet är noll kronor.
• Mark får inte skrivas av.
• Byggnad, markanläggningar och byggnadsinventarier skrivs av var för sig. Det gäller också en tillbyggnad och en ombyggnad som har tagits upp som tillgång.
• Avskrivningen bokförs på 7820 Avskrivningar på byggnader och markanläggningar och 1119 Ackumulerade avskrivningar på byggnader.

I exemplet ovan är byggnadens anskaffningsvärde 8 340 660 kronor. Med 2 procent om året blir avskrivningen 166 813 kronor för ett helt år. Köpåret räknas avdraget vid beskattningen från köpet.

Primäravdrag på hyreshus

För ett hyreshus görs ett extra värdeminskningsavdrag på 12 procent av utgifterna för ny-, till- eller ombyggnad. Det fördelas med 2 procentenheter om året i sex år från att bygget är färdigt, utöver det vanliga avdraget. Det gäller också en till- eller ombyggnad av ett äldre hus. Regeln gäller byggen som har färdigställts efter 31 december 2016. Den gäller inte industribyggnader.

Den som köper ett nybyggt hyreshus inom sex år från att det blev färdigt gör avdraget för de år som återstår. Den som köper ett äldre hus får inget primäravdrag för säljarens ombyggnad.

Markanläggningar och inventarier i byggnaden

• Markanläggningar, till exempel parkeringsplatser och planteringar, dras av med högst 5 procent om året vid beskattningen. I K2 får nyttjandeperioden bestämmas till 20 år.
• Den som köper en fastighet får inget eget avdrag för markanläggningar som redan finns där.
• Byggnadsinventarier är delar som direkt tjänar verksamheten i byggnaden. De skrivs av som inventarier. Det som behövs för byggnadens allmänna användning hör till byggnaden.

Reparation eller ombyggnad

• Reparation och underhåll är kostnad direkt, i K2 och vid beskattningen. Ett byte till samma standard som tidigare räknas som reparation.
• Tillbyggnad och ombyggnad tas upp som tillgång.
• Ändringsarbeten som är normala i verksamheten får dras av direkt vid beskattningen. Det gäller till exempel när en lokal anpassas för en ny hyresgäst. En väsentlig förändring av byggnaden räknas inte dit.
• En ombyggnad som dras av direkt vid beskattningen ska också kostnadsföras i ett bolag som följer K2.

Komponenter i K3

Ett bolag som följer K3 delar upp byggnaden på betydande komponenter som förbrukas väsentligt olika. Bokföringsnämnden nämner stomme, stammar, fasad och tak som exempel. Varje komponent skrivs av över sin egen nyttjandeperiod, och bolaget bestämmer perioderna självt. När en komponent byts ut tas utgiften upp som tillgång. K2 har inga komponenter.

Uppskrivning

Ett aktiebolag som följer K2 får skriva upp byggnad och mark, men inga andra anläggningstillgångar. Byggnaden får skrivas upp till högst det taxerade byggnadsvärdet och marken till högst det taxerade markvärdet. Värdet ska vara tillförlitligt och bestående och väsentligt högre än det bokförda. Beloppet sätts av till en uppskrivningsfond eller används för att öka aktiekapitalet.

En uppskrivning ger en uppskjuten skatteskuld. Det är skatt som bolaget ska betala längre fram, eftersom tillgången är värd mer i bokföringen än vid beskattningen. En väsentlig sådan skuld hindrar bolaget från att använda K2, om bolaget inte är litet enligt reglerna i nästa avsnitt.

K2 eller K3 för ett fastighetsbolag

K2 är det förenklade regelverket för årsredovisningen i mindre företag. Från 2026 är det stängt för fastighetsbolag över de minsta gränserna.

Den nya regeln

Den gäller räkenskapsår som börjar efter 31 december 2025. Den gäller också ett förlängt första år i ett bolag som startade efter 30 juni 2025. Då ska året sluta 31 december 2026 eller senare. De här mindre företagen får inte använda K2:

• Företag som har en eller flera byggnader som ger minst 75 procent av nettoomsättningen. Hyra för bostäder och lokaler räknas dit. En byggnad där företaget tillverkar eller säljer varor räknas inte.
• Företag med en väsentlig uppskjuten skatteskuld. Den uppstår till exempel vid en uppskrivning, eller när byggnaden skrivs av långsammare i bokföringen än vid beskattningen.

Bedömningen görs på den senaste färdiga årsredovisningen.

Undantaget för små bolag

Regeln gäller inte ett bolag som uppfyller högst ett av de här villkoren:

• Fler än 3 anställda i medeltal, vart och ett av de två senaste räkenskapsåren.
• Balansomslutning över 1,5 miljoner kronor, vart och ett av de två senaste räkenskapsåren. Balansomslutningen är summan av tillgångarna i balansräkningen.
• Nettoomsättning över 3 miljoner kronor, vart och ett av de två senaste räkenskapsåren.

Det är de två åren före det år som årsredovisningen gäller som räknas. Har bolaget passerat samma två gränser 2024 och 2025 följer årsredovisningen för 2026 K3. Ett bolag med högst 3 anställda får alltså använda K2 så länge det inte har passerat båda de andra gränserna två år i rad. Ett nystartat bolag får använda K2 de två första räkenskapsåren. Bokföringsnämnden skriver att ett sådant bolag bör överväga K3 från början, om det ser att det kommer att omfattas av regeln.

Samma tre gränsvärden avgör om ett aktiebolag måste ha revisor. För ett moderbolag räknas också koncernens siffror. Ett fastighetsbolag som omfattas av regeln och passerar samma två gränsvärden två år i rad ska alltså både ha revisor och följa K3.

Bolag som alltid följer K3

• Större företag. Det är företag som uppfyller mer än ett av tre villkor två år i rad. Villkoren är fler än 50 anställda, mer än 40 miljoner kronor i balansomslutning och mer än 80 miljoner kronor i nettoomsättning.
• Moderföretag i en större koncern, och moderföretag i en mindre koncern som upprättar koncernredovisning.

Ett moderföretag i en mindre koncern behöver inte upprätta koncernredovisning. Ett dotterföretag som är ett mindre företag får använda K2 också när andra företag i koncernen följer K3. Reglerna ovan gäller också dotterföretaget.

Bytet till K3

• Ett bolag som måste lämna K2 på grund av de nya reglerna får använda lättnaderna i K3 för den som tillämpar regelverket första gången.
• Komponenterna räknas inte om bakåt. Byggnadens redovisade värde delas upp på komponenter vid övergången.
• K3 värderar fastigheten till anskaffningsvärde. Ett större företag lämnar upplysning om förvaltningsfastigheternas verkliga värde i en not. Ett mindre företag behöver inte det.

Ett bolag som följer K3 gör årsredovisningen i ett program eller hos en byrå som arbetar enligt K3.

Hyran och momsen

Huvudregeln är att hyra är fri från moms. För lokaler kan hyresvärden välja moms, och då följer avdragsrätten med.

Huvudregeln

Uthyrning av fastighet är undantagen från moms. Hyresvärden får då inte dra av momsen på sina kostnader för uthyrningen. Avdrag får som huvudregel inte göras för moms som hör till en stadigvarande bostad.

Lagen har ett undantag för eget arbete. Utför hyresvärden byggarbeten, reparationer eller fastighetsskötsel med egen personal på en fastighet utan avdragsrätt ska arbetet beskattas som uttag. Det gäller när lönekostnaderna för arbetet är över 300 000 kronor under året. Då får hyresvärden dra av momsen på inköpen till det arbetet.

Frivillig beskattning för lokaler

• Hyresvärden får välja moms på hyran när hyresgästen använder lokalen stadigvarande i en verksamhet med avdragsrätt eller rätt till återbetalning av moms.
• Det gäller aldrig en stadigvarande bostad.
• Uthyrning till staten eller en kommun får omfattas också när deras verksamhet inte ger avdragsrätt.
• Skatteverket anser att ett hyresavtal på minst ett år, eller ett avtal som gäller tills vidare, normalt är stadigvarande användning.
• Hyresvärden väljer genom att ange moms på fakturan. Fakturan ska vara utfärdad senast sex månader från första dagen i den hyresperiod som den avser.
• Medan byggnaden uppförs eller byggs om i stor omfattning krävs en ansökan hos Skatteverket, och särskilda skäl.
• Hyresvärden får då dra av momsen på kostnaderna för den uthyrda delen.
• Säljs fastigheten går den frivilliga beskattningen över till köparen på tillträdesdagen, om parterna inte har avtalat annat skriftligt.

Justering av avdragen moms

Lagen kallar det justering. Tidigare hette det jämkning. Är momsen på en ny-, till- eller ombyggnad minst 100 000 kronor följer en justeringsperiod på tio år. Flera arbeten på samma fastighet under ett år räknas ihop. Ändras avdragsrätten med minst fem procentenheter, uppåt eller nedåt, ska avdraget justeras. Det ska det också när fastigheten säljs.

Vid en försäljning tar köparen över rätten och skyldigheten att justera, om köparen har avdragsrätt. Parterna kan avtala att säljaren justerar i stället. Säljaren lämnar en justeringshandling till köparen.

Parkering, el och värme

• Upplåtelse av parkeringsplatser är momspliktig. Skatteverket anser att en plats som hyrs ut till den egna hyresgästen följer hyran när tre villkor är uppfyllda. Platsen ligger vid lokalen eller bostaden. Hyresgästen kan inte välja bort den och få lägre hyra. Hyresgästen hyr inte ut den vidare mot betalning.
• Den synen är strängare än den tidigare. Skatteverket tillämpar den på eget initiativ först från 1 april 2027.
• El, värme och vatten som ingår i hyran följer hyran. Det gäller också ett fast schablonbelopp som inte stäms av mot förbrukningen.
• Debiterar hyresvärden efter varje hyresgästs faktiska förbrukning är det en egen momspliktig försäljning. Det gäller också bostäder, och ett preliminärt belopp som stäms av mot den faktiska förbrukningen.
• El för laddning av fordon som hyresvärden säljer till hyresgästen är normalt också momspliktig.

Hyran i bokföringen

• 3911 Hyresintäkter för hyra utan moms och 3913 Frivilligt momspliktiga hyresintäkter för hyra med moms.
• I årsredovisningen är hyran nettoomsättning för ett bolag vars verksamhet är uthyrning, fast kontona ligger bland övriga rörelseintäkter i kontoplanen.
• Hyra fördelas linjärt över hyresperioden. Hyra som har aviserats i förskott och gäller nästa räkenskapsår redovisas på 2971 Förutbetalda hyresintäkter.
• Ett bolag som följer K2 behöver inte periodisera inkomster och utgifter som var för sig är under 7 000 kronor. Det är beloppet på varje faktura som räknas. Regeln får inte användas när den sammantaget påverkar bolagets intäkter eller ställning väsentligt. Ett bolag med många hyresavier som gäller nästa år periodiserar därför hyran.
• En deposition från en hyresgäst bokförs på 2397 Mottagna depositioner, långfristiga, eller 2897 Mottagna depositioner, kortfristiga.

Fastighetsskatt och fastighetsavgift 2026

Bostäder har en kommunal fastighetsavgift med tak. Lokaler och industri har statlig fastighetsskatt.

• Den som äger fastigheten den 1 januari betalar hela årets skatt eller avgift till Skatteverket. Det gäller också när fastigheten säljs under året.
• Skatten räknas alltid för ett helt kalenderår, också när bolaget har brutet räkenskapsår. Underlaget för hela kalenderåret lämnas i deklarationen för det räkenskapsår där den 1 januari ingår.
• Skatten och avgiften är en avdragsgill kostnad i bolaget.
• Kostnaden bokförs på 5191 Fastighetsskatt/fastighetsavgift. Det som inte är betalt vid årets slut redovisas på 2513 Beräknad fastighetsskatt/fastighetsavgift.
• Beloppet ingår i bolagets slutliga skatt.

Taxeringsvärdet

Hyreshus har förenklad fastighetstaxering 2028 och allmän fastighetstaxering 2031. Industrienheter har allmän fastighetstaxering 2031. Fastighetsdeklarationen lämnas senast 1 november året före. Ett nytt taxeringsvärde gäller från 1 januari det år beslutet kommer.

Räntor, och när fastigheten säljs

Avdrag för räntor

• Räntenettot är negativt när ränteutgifterna är större än ränteinkomsterna. Ett bolag får dra av ett negativt räntenetto med högst 30 procent av avdragsunderlaget. I underlaget läggs räntor och värdeminskningsavdrag tillbaka till resultatet.
• I stället får bolaget dra av ett negativt räntenetto upp till 5 miljoner kronor. Ingår bolaget i en koncern gäller beloppet för hela koncernen tillsammans.
• Med 30-procentsregeln sparas det som inte får dras av. Det dras av inom sex år.
• Med 5-miljonersregeln sparas ingenting. Ränta över beloppet får bolaget aldrig dra av.
• Sparad ränta faller bort om ett annat företag får bestämmande inflytande över bolaget.
• Ränta under byggtiden får inte räknas in i byggnadens anskaffningsvärde i K2. I K3 får bolaget välja att räkna in den. Vid beskattningen räknas den aldrig in.

Sälja fastigheten

• Vinsten beskattas i bolaget med bolagsskatten, 20,6 procent.
• De värdeminskningsavdrag som bolaget har gjort på byggnader och markanläggningar återförs, alltså tas upp som intäkt. Detsamma gäller avdrag för förbättrande reparationer under försäljningsåret och de fem åren före.
• En kapitalförlust på en fastighet får bara dras av mot kapitalvinster på fastigheter. Lagen har ett undantag för fastigheter som bolaget har använt i den egna verksamheten.
• Försäljningen är fri från moms, men avdragen moms kan behöva justeras.
• I bokföringen: 3972 Vinst vid avyttring av byggnader och mark, eller 7972 Förlust vid avyttring av byggnader och mark.

Sälja bolaget som äger fastigheten

Säljer ett aktiebolag aktierna i ett dotterbolag som äger fastigheten är vinsten skattefri när aktierna är näringsbetingade. Onoterade aktier som ett aktiebolag äger som kapitaltillgång är näringsbetingade. En förlust får då inte dras av. Lagen har särskilda regler för skalbolag. Stämpelskatt tas ut vid förvärv av fast egendom och tomträtt, inte vid köp av aktier.

Programmet för bokföringen

Vårt förstaval för ett fastighetsbolag som får använda K2 är Astrid Go.

I Astrids anläggningsregister lägger du in byggnaden med sin egen nyttjandeperiod och marken som en tillgång som inte skrivs av. Astrid räknar fram avskrivningarna månad för månad. Årsredovisningen i Go följer K2. Ska bolaget följa K3 gör du årsredovisningen i ett annat program eller hos en byrå.

Astrid Go: 1 068 kr första året. Eller 249 kr/mån utan bindningstid. Exkl. moms. Astrid är vårt eget program.

Så läste vi

Reglerna läste vi i lagen, i Bokföringsnämndens vägledningar för K2 och K3 och i BAS-kontoplanen. Vi läste dem också hos Skatteverket och Lantmäteriet, 11 november 2026. Varje källa står i listan längst ner.

• Sidan gäller ett aktiebolag som äger och hyr ut fastigheter. Den gäller inte bostadsrättsföreningar eller privatpersoner.
• Belopp och regler gäller 2026, om inget annat står.
• Exemplet är vårt eget och räknat på reglerna på sidan.
• Astrid är vårt eget program. Det är det enda program sidan rekommenderar.

Hur vi jämför, och hur du rättar ett fel, står under Så jämför vi.